Зимовий період 2025/2026 року на українському ринку вторинної нерухомості обіцяє бути динамічним, але зі своїми традиційними особливостями. Покупці та продавці намагаються пристосуватися до складної економічної ситуації, високих військових ризиків та обмеженої платоспроможності населення, що суттєво впливає на ціноутворення.
Як змінюватиметься вартість житла у ключових регіонах, які фактори стануть вирішальними для ціни квартири та чи варто купувати житло саме зараз – розберемося у цьому детальному огляді на iuzhhorod.com.
Ціни на вторинну нерухомість в Україні: загальні тенденції
Ринок вторинного житла в Україні протягом 2025 року демонстрував неоднозначну динаміку: попит залишався низьким у східних та прифронтових областях, але стабільним у західних регіонах. Головними рушійними силами цін залишаються безпекова ситуація, курс долара та державні програми підтримки, зокрема, «єОселя».
Основні очікування щодо зими 2025/2026:
- Сезонне затишшя: Традиційно, у грудні-січні спостерігається зниження активності на ринку, що може призвести до невеликого коригування цін донизу (на 3–5%) для найменш ліквідних об’єктів.
- Стабілізація в доларі: У відносно спокійних містах ціни, швидше за все, залишаться стабільними у доларовому еквіваленті.
- Зростання попиту на «єОселя»: Розширення дії програми на вторинний ринок (будинки не старше 10 років) продовжить стимулювати попит на «свіжу вторинку» і утримувати ціни в цьому сегменті.
Вартість квартир у різних містах України: прогноз
Цінова політика на вторинному ринку нерухомості взимку 2025/2026 року буде значно відрізнятися залежно від регіону, відображаючи різний рівень безпеки та економічної активності.
| Місто | Прогнозована зміна ціни (зима 2025/2026) | Середня ціна за м² (Орієнтовно, USD) | Примітки |
| Київ (Правий берег) | Незначне зниження/стабілізація (-1% до 0%) | 1200 – 1600 | Висока пропозиція, але стабільний інтерес інвесторів. |
| Київ (Лівий берег) | Зниження до 5% | 900 – 1300 | Чутливість до обстрілів, вища волатильність. |
| Львів | Стабілізація/невелике зростання (+1% до +3%) | 1350 – 1700 | Найбільш стійкий ринок, високий попит на безпеку. |
| Одеса | Стабілізація, залежна від безпеки (0% до -2%) | 900 – 1200 | Ціни сильно прив’язані до ситуації в Чорному морі. |
| Дніпро | Стабілізація (-1% до +1%) | 800 – 1100 | Попит формують внутрішні переселенці та бізнес. |
| Харків | Суттєве зниження (до -10% і більше) | 500 – 750 | Ринок залишається депресивним через близькість до зони бойових дій. |
Ключовий фактор: У західних регіонах (Львів, Ужгород, Івано-Франківськ) ціни можуть демонструвати незначне зростання, оскільки ці міста продовжують сприйматися як тихі гавані для довгострокового проживання.
Як змінюватиметься цінова політика впродовж зими
Цінова політика на вторинну нерухомість взимку матиме хвильовий характер.
Грудень 2025: час для торгу
У грудні багато продавців прагнуть закрити угоди до Нового року. Це створює психологічний тиск, і ті, кому потрібні кошти, готові на більші поступки. Це найкращий час для покупця, орієнтованого на торг.
Січень 2026: максимальне затишшя
Січень традиційно є найповільнішим місяцем року. Більшість продавців, які не поспішають, знімають об’єкти з продажу. Ті, що залишаються, часто пропонують найнижчу ціну або є вкрай неліквідними. Активність ріелторів мінімальна.
Лютий 2026: очікування зростання
Ближче до кінця лютого, з очікуванням весняного пожвавлення та відновлення ділової активності, ціни, як правило, починають повертатися до осінніх рівнів. Продавці підвищують очікування, готуючись до початку будівельного сезону.
Як на ціну впливатиме тип і характер житлових об’єктів
Навіть у межах одного міста вартість квартири може відрізнятися на 30–40% залежно від її характеристик. Взимку 2025/2026 цей вплив буде посилений.
Ліквідні об’єкти (ціна стійка або зростає):
- “Свіжа вторинка” (до 10 років): Ці квартири, які можуть бути продані через програму «єОселя», користуватимуться найбільшим попитом. Їхня ціна буде найбільш стійкою.
- Малометражні квартири (1-кімнатні): Завжди залишаються ліквідними через свою доступність для інвесторів та орендарів.
- Автономне опалення: В умовах енергетичної нестабільності, квартири з індивідуальним газовим або електричним опаленням мають значну цінову перевагу над централізованим.
Неліквідні об’єкти (ціна схильна до зниження):
- “Хрущовки” та “Панельки” (старі фонди): Через високі комунальні платежі та загрозу зносу, ціна може знижуватися через слабкий попит.
- Великі багатокімнатні квартири: Вимагають значних витрат на утримання, попит на них падає, що дає покупцеві великий простір для торгу.
- Незвичайні планування/потреба в капітальному ремонті: Покупці воліють платити більше за готове до проживання житло.
Географічне розташування
Вплив географічного розташування тепер має два ключові виміри:
- Безпековий фактор: Близькість до потенційно небезпечних зон (наприклад, критична інфраструктура, великі заводи, військові об’єкти) суттєво знижує ціну, незалежно від стану будинку. У Києві, наприклад, райони, віддалені від ТЕЦ та аеродромів, будуть цінуватися вище.
- Інфраструктура (наявність укриттів): Новим чинником є оцінка інфраструктури з погляду безпеки. Близькість до якісного, обладнаного бомбосховища або паркінгу, що використовується як укриття, може додавати до 5–10% до вартості квартири у воєнний час.
Що ще може вплинути на ціну
Крім очевидних економічних та безпекових чинників, на ціну вторинної нерухомості впливатимуть додаткові нюанси, актуальні саме для зими 2025/2026.
Енергетична ефективність
- Загальний стан будинку: Теплі, цегляні будинки, де не потрібно витрачати великі кошти на обігрів, будуть дорожчими.
- Утеплення: Наявність зовнішнього утеплення стін (термоізоляція) – це пряма економія на комунальних платежах, що підвищує ліквідність і ціну квартири.
Юридична чистота
- Наявність боргів: Квартири з боргами за комунальні послуги або з невирішеними питаннями щодо спадщини будуть продаватися зі значними знижками. Покупці не готові брати на себе додаткові ризики.
- Швидкість оформлення: Продавці, готові швидко провести угоду (особливо актуально для іпотеки/єОселі), можуть розраховувати на кращу ціну.
Стан ремонту
В умовах нестабільності покупці схильні обирати житло з готовим якісним ремонтом. Це дозволяє одразу заселитися, не вкладаючи кошти у дорогі будівельні матеріали та послуги підрядників, ціни на які зростають.
Чи варто зараз купувати житло на вторинному ринку нерухомості
Відповідь на це питання залежить від мети покупки та фінансових можливостей.
Варто купувати, якщо:
- Ви маєте на меті довгострокове проживання: Якщо ви знайшли ідеальний об’єкт у безпечному місті, який відповідає вашим потребам, чекати великого падіння цін не варто. У довгостроковій перспективі (5–7 років) нерухомість в Україні з великою ймовірністю відновить свою вартість.
- Ви є учасником програми «єОселя»: Завдяки пільговим ставкам (3% або 7%), фінансова вигода від іпотеки значно переважує потенційну економію від можливого зниження ціни.
- Ви шукаєте об’єкт з великим торгом: Грудень 2025 року – найкращий час для пошуку вмотивованих продавців та торгу в сегменті старих квартир.
Варто почекати, якщо:
- Ваш інтерес – лише інвестиції: Рентабельність оренди залишається низькою, а ризики для інвестицій високі.
- Ви шукаєте житло в прифронтових областях: У цих регіонах є ризик подальшого зниження цін через воєнні дії.
Висновок: Вторинний ринок житла взимку 2025/2026 року буде ринком покупця, особливо для тих, хто використовує торг та державні іпотечні програми. Ліквідність буде зосереджена навколо енергоефективних квартир і тих, що відповідають умовам «єОселя».