Зимний период 2025/2026 года на украинском рынке вторичной недвижимости обещает быть динамичным, но со своими традиционными особенностями. Покупатели и продавцы стараются приспособиться к сложной экономической ситуации, высоким военным рискам и ограниченной платежеспособности населения, что существенно влияет на ценообразование.
Как будет меняться стоимость жилья в ключевых регионах, какие факторы станут решающими для цены квартиры и стоит ли покупать жилье именно сейчас – разберемся в этом детальном обзоре на iuzhhorod.com.
Цены на вторичную недвижимость в Украине: общие тенденции
Рынок вторичного жилья в Украине в течение 2025 года демонстрировал неоднозначную динамику: спрос оставался низким в восточных и прифронтовых областях, но стабильным в западных регионах. Главными движущими силами цен остаются ситуация безопасности, курс доллара и государственные программы поддержки, в частности, «єОселя».
Основные ожидания относительно зимы 2025/2026:
- Сезонное затишье: Традиционно, в декабре-январе наблюдается снижение активности на рынке, что может привести к небольшой корректировке цен вниз (на 3–5%) для наименее ликвидных объектов.
- Стабилизация в долларе: В относительно спокойных городах цены, скорее всего, останутся стабильными в долларовом эквиваленте.
- Рост спроса на «єОселя»: Расширение действия программы на вторичный рынок (дома не старше 10 лет) продолжит стимулировать спрос на «свежую вторичку» и удерживать цены в этом сегменте.
Стоимость квартир в разных городах Украины: прогноз
Ценовая политика на вторичном рынке недвижимости зимой 2025/2026 года будет значительно отличаться в зависимости от региона, отражая разный уровень безопасности и экономической активности.
| Город | Прогнозируемое изменение цены (зима 2025/2026) | Средняя цена за м² (Ориентировочно, USD) | Примечания |
| Киев (Правый берег) | Незначительное снижение/стабилизация (-1% до 0%) | 1200 – 1600 | Высокое предложение, но стабильный интерес инвесторов. |
| Киев (Левый берег) | Снижение до 5% | 900 – 1300 | Чувствительность к обстрелам, более высокая волатильность. |
| Львов | Стабилизация/небольшой рост (+1% до +3%) | 1350 – 1700 | Самый устойчивый рынок, высокий спрос на безопасность. |
| Одесса | Стабилизация, зависимая от безопасности (0% до -2%) | 900 – 1200 | Цены сильно привязаны к ситуации в Черном море. |
| Днепр | Стабилизация (-1% до +1%) | 800 – 1100 | Спрос формируют внутренние переселенцы и бизнес. |
| Харьков | Существенное снижение (до -10% и более) | 500 – 750 | Рынок остается депрессивным из-за близости к зоне боевых действий. |
Ключевой фактор: В западных регионах (Львов, Ужгород, Ивано-Франковск) цены могут демонстрировать незначительный рост, поскольку эти города продолжают восприниматься как тихие гавани для долгосрочного проживания.
Как будет меняться ценовая политика в течение зимы
Ценовая политика на вторичную недвижимость зимой будет иметь волновой характер.
Декабрь 2025: время для торга
В декабре многие продавцы стремятся закрыть сделки до Нового года. Это создает психологическое давление, и те, кому нужны средства, готовы на большие уступки. Это лучшее время для покупателя, ориентированного на торг.
Январь 2026: максимальное затишье
Январь традиционно является самым медленным месяцем года. Большинство продавцов, которые не торопятся, снимают объекты с продажи. Те, что остаются, часто предлагают самую низкую цену или являются крайне неликвидными. Активность риелторов минимальна.
Февраль 2026: ожидание роста
Ближе к концу февраля, с ожиданием весеннего оживления и возобновления деловой активности, цены, как правило, начинают возвращаться к осенним уровням. Продавцы повышают ожидания, готовясь к началу строительного сезона.
Как на цену будет влиять тип и характер жилых объектов
Даже в пределах одного города стоимость квартиры может отличаться на 30–40% в зависимости от ее характеристик. Зимой 2025/2026 это влияние будет усилено.
Ликвидные объекты (цена устойчива или растет):
- «Свежая вторичка» (до 10 лет): Эти квартиры, которые могут быть проданы через программу «єОселя», будут пользоваться наибольшим спросом. Их цена будет самой устойчивой.
- Малометражные квартиры (1-комнатные): Всегда остаются ликвидными из-за своей доступности для инвесторов и арендаторов.
- Автономное отопление: В условиях энергетической нестабильности, квартиры с индивидуальным газовым или электрическим отоплением имеют значительное ценовое преимущество над централизованным.
Неликвидные объекты (цена склонна к снижению):
- «Хрущевки» и «Панельки» (старые фонды): Из-за высоких коммунальных платежей и угрозы износа, цена может снижаться из-за слабого спроса.
- Большие многокомнатные квартиры: Требуют значительных затрат на содержание, спрос на них падает, что дает покупателю большой простор для торга.
- Необычные планировки/потребность в капитальном ремонте: Покупатели предпочитают платить больше за готовое к проживанию жилье.
Географическое расположение
Влияние географического расположения теперь имеет два ключевых измерения:
- Фактор безопасности: Близость к потенциально опасным зонам (например, критическая инфраструктура, крупные заводы, военные объекты) существенно снижает цену, независимо от состояния дома. В Киеве, например, районы, удаленные от ТЭЦ и аэродромов, будут цениться выше.
- Инфраструктура (наличие укрытий): Новым фактором является оценка инфраструктуры с точки зрения безопасности. Близость к качественному, оборудованному бомбоубежищу или паркингу, используемому как укрытие, может добавлять до 5–10% к стоимости квартиры в военное время.
Что еще может повлиять на цену
Помимо очевидных экономических факторов и факторов безопасности, на цену вторичной недвижимости будут влиять дополнительные нюансы, актуальные именно для зимы 2025/2026.
Энергетическая эффективность
- Общее состояние дома: Теплые, кирпичные дома, где не нужно тратить большие средства на обогрев, будут дороже.
- Утепление: Наличие внешнего утепления стен (термоизоляция) – это прямая экономия на коммунальных платежах, что повышает ликвидность и цену квартиры.
Юридическая чистота
- Наличие долгов: Квартиры с долгами за коммунальные услуги или с нерешенными вопросами по наследству будут продаваться со значительными скидками. Покупатели не готовы брать на себя дополнительные риски.
- Скорость оформления: Продавцы, готовые быстро провести сделку (особенно актуально для ипотеки/єОселі), могут рассчитывать на лучшую цену.
Состояние ремонта
В условиях нестабильности покупатели склонны выбирать жилье с готовым качественным ремонтом. Это позволяет сразу заселиться, не вкладывая средства в дорогие строительные материалы и услуги подрядчиков, цены на которые растут.
Стоит ли сейчас покупать жилье на вторичном рынке недвижимости
Ответ на этот вопрос зависит от цели покупки и финансовых возможностей.
Стоит покупать, если:
- Вы планируете долгосрочное проживание: Если вы нашли идеальный объект в безопасном городе, который соответствует вашим потребностям, ждать большого падения цен не стоит. В долгосрочной перспективе (5–7 лет) недвижимость в Украине с большой вероятностью восстановит свою стоимость.
- Вы являетесь участником программы «єОселя»: Благодаря льготным ставкам (3% или 7%), финансовая выгода от ипотеки значительно превышает потенциальную экономию от возможного снижения цены.
- Вы ищете объект с большим торгом: Декабрь 2025 года – лучшее время для поиска мотивированных продавцов и торга в сегменте старых квартир.
Стоит подождать, если:
- Ваш интерес – только инвестиции: Рентабельность аренды остается низкой, а риски для инвестиций высоки.
- Вы ищете жилье в прифронтовых областях: В этих регионах есть риск дальнейшего снижения цен из-за военных действий.
Вывод: Вторичный рынок жилья зимой 2025/2026 года будет рынком покупателя, особенно для тех, кто использует торг и государственные ипотечные программы. Ликвидность будет сосредоточена вокруг энергоэффективных квартир и тех, которые соответствуют условиям «єОселя».